商业地产是什么-和商务地产有什么区别
导语:商业地产在中国的城市版图上已经烽烟四起,一场商业地产的战国时代已经来临。那么什么是商业地产?下面就为大家讲解一番。
商业地产是什么_和商务地产有什么区别
商业地产简介
商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产,故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产,属商业地产范畴,也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式,是狭义的商业地产。
和商务地产区别
一般来说,商务地产更多用于商务等生产行为,而商业地产则更多用于居民消费。
1、商务地产指用于各种、交易等经营用途的房地产形式。因在商务地产聚集区域,写字楼是其核心,满足需求,而少量酒店、商场等物业,更多属于辅助性,用于满足从商务需求中衍生出来的其它需求。
2、商业地产则不同,其主要用途是满足居民购物、休闲、娱乐消费等需求,表现形式则从各类住宅底商、沿街商铺、商业街等。
3、在狭义上,商务地产仅指写字楼类物业。但随着经济的发展,建筑类别渐有综合之势,一些写字楼物业,也开辟了大面积的区域用于酒店、商场的经营,这类物业被称为商务地产综合体,也属于广义上的商务地产。
4、就我国的商务地产而言,尚无国家确定的分类标准,有关商务地产的分类在不同的市场各不相同,分类标准通常是基于每个市场上的相对质量。认可度较高的分类方法是物业分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)三个等级,而高档物业又可细分为两个部分:超甲级和甲级写字楼。超甲级写字楼与国际写字楼标准相符,甲级是按照本地市场现行标准划分的。
综上所述,随着中国的入世,经济全球化的到来,成熟的商务地产强调以客户需求为,旨在提供低成本、高效率的商务平台,提倡人性化的沟通与交流,注重空间对企业文化和员工素质的培养和提高,引导智能化,强化绿色环保理念,从而达到国际化商务社区的标准。
招商原则
一、招商难度远大于销售,佣金上要有侧重。
在实际操作中,很多一线的“置业代表”往往青睐销售。为什么呢?因为销售后回款,他便可领取很高的佣金,而且这个过程很简单,大多适用于投资客,这类业主的特点大多是不太懂商业运营,而追求投资回报。在实际操作中,只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置,以及区域大概租金,合同就可以签订了!某种程度上,开发商的销售员比投资业主更专业!
而招商会难的多,一般来讲,选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款,租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定,而且大一些的商铺不是选址员能确定的,一般要报给地区经理、地区总经理、甚至商业总部总经理,其要亲自察看区位、房型,以及合同条件,然后才会确定。甚至这些高级职位的人,可能会亲自参与谈判。这时,开发商的招商专员相对商家选址人员来说,不如人家专业。这个谈判过程很长,难度也很高,有时十几个条件中,只要一个条件谈不拢,或者电力供应、结构形式、或物业服务内容有争议,就谈不成。
所以在市场上,招商人员很难招,而销售人员很好找,就是这个道理。解决方法是对招商人员,在工资和佣金上,要有所侧重。
二、招商人员在数量上要多于销售人员,要保持相对稳定。
对销售人员,很多项目实行“末位淘汰制”,但对于招商人员,由于谈判周期长、难度高、专业性强,所以要求人员相对稳定,讲究“跟踪”,不是“一蹴而就”的急于求成。项目招商人员,一般按业态分工,人员数量,应该2-3倍于销售人员,考核周期要加长,考核标准也要针对招商技能和专业性及责任心三方面。
三、 招商要善于借助专业招商机构
在招商过程中,开发商手中掌握的商家资源是有限的,而一些专业招商机构,则掌握着大量的商家资源,更重要的,它们对商家的选址要求很熟悉,他们对谈判会起到重要的推进作用。通过实际经验,对品牌商家,或大面积的商铺招商,往往中介能起到决定性作用。
实际工作中,可以在招商部门中,专门设置代理行(中介)管理组,负责与之鉴定合作合同,和与其所带领的商户的`谈判对接,这样,往往起到“借船出海”的重要作用。
四、带租约销售,是大多数开发商接受的商业地产运营形式
在商业地产开发过程中,除了上市公司,或者极少数对资金要求不高的开发商外,大多数对现金流有明确的要求,这就要求处理好售与租的关系。
既然是商业地产运营的核心是招商,公司又要求营销部门回款,那就出现了“带租约销售”这种模式,才能够巧妙解决两方面的问题。
“带租约销售”就是招商在前,销售在后,又要将二者巧妙结合在一起,让他们成功对接,在操作中对招商部门和销售部门要求都很高,尤其是对营销总监,要求其比较全面,妥善处理好租房与业主的关系。
商业地产常被简单的理解为商场、商铺,MALL,步行街之类的购物中心(区),其实,商业地产有广义和狭义之分。商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。它应该包含了:商业街,商场,MALL,写字楼,酒店,公园,零售业等等。狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式,主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等,他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。
-
药店年终销售数据分析工作总结范文
总结是事后对某一阶段的学习、工作或其完成情况加以回顾和分析的一种书面材料,它是增长才干的一种好办法,为此要我们写一份总结。那么你知道总结如何写吗?以下是小编为大家收集的药店年终销售数据分析工作总结范文,欢迎大家分享。药店年终销售数据分析工作总结范文...
-
数据分析员年终总结精华【3篇】
总结是在某一特定时间段对学习和工作生活或其完成情况,包括取得的成绩、存在的问题及得到的经验和教训加以回顾和分析的书面材料,它可以促使我们思考,为此我们要做好回顾,写好总结。你所见过的总结应该是什么样的?以下是小编收集整理的数据分析员年终总结,供大家参考...
-
期末试卷分析(精华)
无论是在学习还是在工作中,只要有考核要求,就会有试卷,成绩的提高,最关键的是什么的呢,重要的是多做题目,多写试卷,总结知识点,一份什么样的试卷才能称之为好试卷呢?下面是小编精心整理的期末试卷分析,仅供参考,大家一起来看看吧。期末试卷分析1一、试卷整体结构。题型、...
-
[精选]公司财务分析报告
在人们素养不断提高的今天,越来越多人会去使用报告,其在写作上具有一定的窍门。其实写报告并没有想象中那么难,以下是小编精心整理的公司财务分析报告,供大家参考借鉴,希望可以帮助到有需要的朋友。公司财务分析报告1一、公司概况海南珠江控股股份有限公司(以下简称...