物业管理调查报告集合15篇

随着个人的文明素养不断提升，报告的使用频率呈上升趋势，报告成为了一种新兴产业。一听到写报告就拖延症懒癌齐复发？下面是小编精心整理的物业管理调查报告，仅供参考，希望能够帮助到大家。

物业管理调查报告1

公司主要从事集装箱船舶装卸业务，同时提供订舱、码头内拆装箱、空箱管理等多元化增值服务。东方海陆坐落于天津港北疆港区东部，拥有4个专业化集装箱泊位。下属部门有技术部 操作部 行政部 财务部 物业部 人事培训部 而物业部作为服务行业来说，应该把业主的事情当成自己的事情来办，政府部门有“群众无小事儿”的服务理念，我们也应该有“业主无小事儿”的服务理念，这也适用于我们物业企业。

一个好的物业公司，该具备哪些工作能力和素质？哪些细节是物业公司在日常管理服务中容易忽略的？如业主投诉处理、社区安全维护、物管公司的专业性和知名度、维修基金运用合理性、物管人员素质、以人为本的服务理念、社区文化建设、公共设施管理、绿化管理、创意服务等方面进行全方位介绍。 为此我对企业物业管理工作中存在的一些问题进行分析考虑并提出相应的对策和建议。

1 物业服务

“以人为本”才是正道,以人为本”是物业服务的根本理念。“以人为本”的物业管理，其实就是要做到充分为员工解忧，以广大员工的利益性、便利性为出发,在现阶段，企业对物业服务的需求已经扩大，仅仅是基本的服务已经不能满足他们的需求。物业公司必须进行自我增值，为业主度身定做多样化的服务形式。

2 增值服务

创意”考验用心程度,创意服务是在贴心服务基础上的一种增值表现。在房价高企的今天，购房者多是以改善生活条件、追求生活享受的多次置业者，因此，他们对物业管理的质量和服务种类都极为看重。在目前的市场情况下，众多开发商都意识到，小区的物业管理水平如何，将直接影响到 业主是否住得舒心。如在元宵节、中秋节等传统节日举办许多活动，在增加业主过节气氛的同时，也使业主加强了对社区的认同感。 3 及时响应必须要做到及时、有效。无论建议是否合理，物业管理人员都应以理性的思维耐心倾听、询问。在受理了业主的维修通知之后，受理的人员应迅速及时处理。

4 物管技能

员工实际技能决定公司专业性物业管理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电维修保养等，这些项目都是专业性很强的独立行业。事实上，专业性是指物管公司里的工作人员实际技能。拿电梯来说，如果一个载人电梯突然出了故障，如果物管公司能够拥有一定的技能，就可以及时救援业主，为 业主提供更加安全和可靠的生活环境。拥有一支既有技术又懂管理、还能提供细节服务的专业级物业管理队伍，这样才能赢得了业主的称赞。

5 公司绿化

绿化管理要因地制宜小区特定的环境决定了绿化保护必须作为物业管理的首要任务来抓，具体措施包括通过宣传、报道等方式来提高小区居民爱护绿地、爱护家园的意识。其次，绿化养护也很重要，绿化养护既要做到勤，又要注重科学。

6 物业维修基金

做好物业维护最重要物业维修基金的动用，在物业管理的有关条例中有明确的规定，需要得到三分之二以上业主的同意。对物业管理公司来说，在这一过程中，重要的是做好物业的维护，如果出现问题则要作出公正的评估，为业主提供合理的建议，才能在自身的角度上保证物业维修基金的合理运用。并且将维护基金“还之于民”。

7 企业文化

“提供安全、舒适的办公环境，善尽企业责任，共享经营成果”顾客第一，服务第一，行动第一”

8 物管人员素质

高科技设施呼唤高素质人才,早期的物业管理很简单，仅仅为户主守楼、护院、收发信件、代收水电费等等。而现在，大量新材料、新技术在建筑工程中运用，大量高科技、智能化的设施、设备进入居民住宅，进入楼堂馆所，从而使得物业管理的范围已扩大到小区安防、清洁、绿化、工程维护、财务统计、社区文化等多个方面，内容涵盖智能化监控、计算机管理、消防巡检、交通指挥、管网维修养护、设备的保养与使用及更新等等。没有高素质的专业人才，很难实现现代化的物业管理。

行政管理工作可以说是千头万绪、纷繁复杂。企业行政人员每天都面临着大量的、琐碎的、不起眼的事务。但是，这些事务只不过是行政管理这棵大树上的枝枝叶叶而已。概括起来说，行政管理在企业中主要有管理、协调、服务三大功能；其中管理是主干，协调是核心，服务是根本。究而言之，行政管理的实质就是服务。

专门的行政管理部门（通常称为办公室、总经理办公室、行政人事部之类）担负着企业行政管理的组织实施、具体操作，是行政管理工作中的一个部分、一个环节，是整个行政管理系统中的一个小系统。

行政部门应该兢兢业业、认真细致地做好种种行政事务工作，把领导和员工从繁重、琐碎的行政事务和生活琐事中解脱出来，可以集中精力、轻装上阵，研究国内外市场形势，考虑公司的发展战略，探讨公司的组织架构，任用公司的各级干部，实施公司的经营方针，解决公司所面临的重大问题，以及专心做好每一笔重要业务等等。为了做好纷繁复杂的行政工作，行政部门的领导不能东一榔头西一棒子，茫无头绪地整天瞎忙；或是被领导一会儿支到东，一会儿支到西；结果村村起火，处处冒烟，吃力不讨好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部门的领导应该有"泰山崩于前而色不变"的定性，不管风吹浪打，胜似闲庭信步，有自己的主见，能够根据事情的轻重缓急，做好安排，指挥若定。为了能达到这种境界，必须建立健全和认真执行行政部门的各项管理制度、岗位责任制度、工作程序以及一系列规范化表格、图表等，从而建立起行政部门的"法治"秩序。更重要的是，要培养出一支高素质、高效率的行政人员队伍；同时要搞好科学分工、管理层次和合理授权。一旦行政系统的一系列硬件(如办公设施、生活设施)、软件(如规章制度、工作程序)、人员队伍、分工协作和管理层次等等建立健全起来，整个行政管理体系在很大程度上就会象一部自动机器一样运转，只在较少的场合才需要部门领导和上级领导辅以"人治"。一个行政部门的的管理能够做到这种程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部门如果仅仅满足于这样一种管理水平，那还是不够的。行政部门还必须在"管理"、"协调"和"服务"三方面再上一个档次，才算是一个合格的现代企业的行政管理者。

物业管理调查报告2

邓爷爷说过;“真理是检验实践标准的唯一标准，”这也在一定程度上强调了实践的重要性，今年是我大学的第二个暑期生活，也是我第二次进绿城物业实践，虽然我学的是法律专业看似和物业没有多大关系。可是通过这将进4个月的实践生活，让我明白了法律无处不在，而学会把我学过的法律知识运用到生活中对于我们法律学习者来说至关重要。

首先，我简单的介绍一下物业公司的运行，物业管理是一个重要的概念，这是我们深入了解物业公司的关键所在。物业管理(property management)，受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。在这个概念中涉及到了合同，这不得不说明法律与我们接触到的生活息息相关。离开了法律。我们的每一项管理工作将很难开展。下面我就针对我在物业公司的实践生活与法律联系比较紧密的东西与大家分享一下。在实践工作中。我们遇到了一件比较赤手的案子，一个路人从小区穿过，当时风比较大，天比较晚。回想起来还下着蒙蒙细雨。不幸的事情发生了。路人被从空中掉下来的花瓶砸伤了头，当时小区内的保安都惊呆了，感到很害怕。我们的保安迅速拨打了急救电话，病人很快被送进医院，事情远远没有我们想的那么简单，受伤者的家属把我们物业告上了法庭。

我们在查追案子的时候，调取监控录像的时候发现花盆掉落的具体位置并不清楚，由于家家户户都中了很多花，而且大家都不知道自己具体种了几盆花，大家都不承认是从他们家掉落的，我们当时都想不到解决的途径，当时还有同事问我是法官该如何判案子，我当时也不知道怎么回答，后来法院在判案子的时候下达的结果是由每家只要种了花的都得赔，我觉得这个案子就处理的很公平。问题在一定程度上等到了解决。这也是我第一次切身的体会到物业与法律的紧密型。受益匪浅啊。在这几个月的社会实践实践生活中，让我切切实实的感受到了。我们对待任何工作都要谨慎，认真，抱着负责人的态度，我们不用畏惧，一切都要靠事实说话。没有什么是我们做不好做不到的，只要我们在我们自己的职权范围内做好工作。问心无愧，我们将来不管从事哪一行，我们都可以做的很好。很出色。在实践的生活中，也让我认识到了我平时学习的不足，不能很好的与实践想结合，把所学的东西运用到实践中。在以后的学习中我会有针对性的来学习，我相信我能做的更好。

物业管理调查报告3

天津东方海陆集装箱码头有限公司是天津港第一家合资的专业码头装卸公司，公司主要从事集装箱船舶装卸业务，同时提供订舱、码头内拆装箱、空箱管理等多元化增值服务。东方海陆坐落于天津港北疆港区东部，拥有4个专业化集装箱泊位。下属部门有技术部 操作部 行政部 财务部 物业部 人事培训部 而物业部作为服务行业来说，应该把业主的事情当成自己的事情来办，政府部门有“群众无小事儿”的服务理念，我们也应该有“业主无小事儿”的服务理念，这也适用于我们物业企业。

一个好的物业公司，该具备哪些工作能力和素质？哪些细节是物业公司在日常管理服务中容易忽略的？如业主投诉处理、社区安全维护、物管公司的专业性和知名度、维修基金运用合理性、物管人员素质、以人为本的服务理念、社区文化建设、公共设施管理、绿化管理、创意服务等方面进行全方位介绍。 为此我对企业物业管理工作中存在的一些问题进行分析考虑并提出相应的对策和建议。

1 物业服务

“以人为本”才是正道

“以人为本”是物业服务的根本理念。“以人为本”的物业管理，其实就是要做到充分为员工解忧，以广大员工的利益性、便利性为出发

点去进行公司物业服务。关于物业公司的调查报告

在现阶段，企业对物业服务的需求已经扩大，仅仅是基本的服务已经不能满足他们的需求。物业公司必须进行自我增值，为业主度身定做多样化的服务形式。

2 增值服务关于物业公司的调查报告

“创意”考验用心程度

创意服务是在贴心服务基础上的一种增值表现。在房价高企的今天，购房者多是以改善生活条件、追求生活享受的多次置业者，因此，他们对物业管理的质量和服务种类都极为看重。在目前的市场情况下，众多开发商都意识到，小区的物业管理水平如何，将直接影响到 业主是否住得舒心。如在元宵节、中秋节等传统节日举办许多活动，在增加业主过节气氛的同时，也使业主加强了对社区的认同感。

3 及时响应

必须要做到及时、有效。无论建议是否合理，物业管理人员都应以理性的思维耐心倾听、

询问。在受理了业主的维修通知之后，受理的人员应迅速及时处理。

4 物管技能

员工实际技能决定公司专业性

物业管理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电维修保养等，这些项目都是专业性很强的独立行业。事实上，专业性是指物管公司

里的工作人员实际技能。拿电梯来说，如果一个载人电梯突然出了故障，如果物管公司能够拥有一定的技能，就可以及时救援业主，为 业主提供更加安全和可靠的生活环境。拥有一支既有技术又懂管理、还能提供细节服务的专业级物业管理队伍，这样才能赢得了业主的称赞。

5 公司绿化

绿化管理要因地制宜

小区特定的环境决定了绿化保护必须作为物业管理的首要任务来抓，具体措施包括通过宣传、报道等方式来提高小区居民爱护绿地、爱护家园的意识。其次，绿化养护也很重要，绿化养护既要做到勤，又要注重科学。

6 物业维修基金

做好物业维护最重要

物业维修基金的动用，在物业管理的有关条例中有明确的规定，需要得到三分之二以上业主的同意。对物业管理公司来说，在这一过程中，重要的是做好物业的维护，如果出现问题则要作出公正的评估，为业主提供合理的建议，才能在自身的角度上保证物业维修基金的合理运用。并且将维护基金“还之于民”。

7 企业文化

“提供安全、舒适的办公环境，善尽企业责任，共享经营成果”

“顾客第一，服务第一，行动第一”

8 物管人员素质

高科技设施呼唤高素质人才

早期的物业管理很简单，仅仅为户主守楼、护院、收发信件、代收水电费等等。而现在，大量新材料、新技术在建筑工程中运用，大量高科技、智能化的设施、设备进入居民住宅，进入楼堂馆所，从而使得物业管理的范围已扩大到小区安防、清洁、绿化、工程维护、财务统计、社区文化等多个方面，内容涵盖智能化监控、计算机管理、消防巡检、交通指挥、管网维修养护、设备的保养与使用及更新等等。没有高素质的专业人才，很难实现现代化的物业管理。

一、企业行政管理的功能及其要求

行政管理工作可以说是千头万绪、纷繁复杂。企业行政人员每天都面临着大量的、琐碎的、不起眼的事务。但是，这些事务只不过是行政管理这棵大树上的枝枝叶叶而已。概括起来说，行政管理在企业中主要有管理、协调、服务三大功能；其中管理是主干，协调是核心，服务是根本。究而言之，行政管理的实质就是服务。

专门的行政管理部门（通常称为办公室、总经理办公室、行政人事部之类）担负着企业行政管理的组织实施、具体操作，是行政管理工作中的一个部分、一个环节，是整个行政管理系统中的一个小系统。

行政部门应该兢兢业业、认真细致地做好种种行政事务工作，把领导和员工从繁重、琐碎的行政事务和生活琐事中解脱出来，可以集中精力、轻装上阵，研究国内外市场形势，考虑公司的发展战略，探讨公司的组织架构，任用公司的各级干部，实施公司的经营方针，解决公司所面临的重大问题，以及专心做好每一笔重要业务等等。为了做好纷繁复杂的行政工作，行政部门的领导不能东一榔头西一棒子，茫无头绪地整天瞎忙；或是被领导一会儿支到东，一会儿支到西；结果村村起火，处处冒烟，吃力不讨好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部门的领导应该有"泰山崩于前而色不变"的定性，不管风吹浪打，胜似闲庭信步，有自己的主见，能够根据事情的轻重缓急，做好安排，指挥若定。为了能达到这种境界，必须建立健全和认真执行行政部门的各项管理制度、岗位责任制度、工作程序以及一系列规范化表格、图表等，从而建立起行政部门的"法治"秩序。更重要的是，要培养出一支高素质、高效率的行政人员队伍；同时要搞好科学分工、管理层次和合理授权。一旦行政系统的一系列硬件(如办公设施、生活设施)、软件(如规章制度、工作程序)、人员队伍、分工协作和管理层次等等建立健全起来，整个行政管理体系在很大程度上就会象一部自动机器一样运转，只在较少的场合才需要部门领导和上级领导辅以"人治"。一个行政部门的的管理能够做到这种程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部门如果仅仅满足于这样一种管理水平，那还是不够的。行政部门还必须在"管理"、"协调"和"服务"三方面再上一个档次，才算是一个合格的现代企业的行政管理者。

物业管理调查报告4

为深入贯彻中央关于加快发展服务业的重大战略部署，全面树立和落实科学发展观，为政府研究制定行业政策提供参考，为有关部门加强行业指导提供依据，中国物业管理协会于20xx年二季度开始，通过网上填报的形式组织全国各地开展了物业管理行业生存状况调查。截止20xx年12月底，完成网上调查信息数据填报的企业总数为4600家，调查面覆盖了全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区。现将初步调查的有关情况报告如下：

一、物业管理行业对社会经济发展的贡献

随着我国住房制度改革和住房商品化政策的持续推进，以及乡村城市化、城市现代化进程的加快，物业管理作为一个新兴的服务行业，近几年得到了长足发展，在经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要的作用。

（一）服务水平显著提高

为适应业主乃至社会对物业服务需求的不断增长，90％以上被调查企业都注重服务品牌的培植和运用，从简单的专项服务到整体的综合性服务，从行为规范到服务标准，从服务理念到发展战略，从传统管理到创新服务，从客户管理到客户满意，从单项的物业服务到综合的资产经营管理，服务的品质和品牌意识已在全行业深入人心，物业管理有效提高了城市管理和房地产管理水平，赢得了政府、社会和广大业主的良好赞誉。

（二）社会效益表现突出

一是支持就业再就业工程，减轻社会就业压力。物业管理作为劳动密集型行业，在消化剩余劳动力方面具有天然优势，有利于减轻就业压力，促进社会的和谐与稳定。

二是积极参与社会公共事务、协助公共秩序管理。这次被调查的企业中，协助公安部门处理治安案件共53920起，协助有关方面处理突发事件30207起，参加抢险救灾68905人次。

三是热心参与社会公益事业，自觉承担社会责任。被调查的企业中三年来有793家企业先后赞助社会事业经费4035.66万元，捐助希望工程和帮扶贫困母亲等活动经费4177.84万元。

（三）经济效益有待改善

目前大多数物业服务企业的经营规模偏小，创富能力差。近半数企业未能盈利，而且盈利企业的平均利润额仅为82.1万元，反映了多数企业生存状况的困难，缺乏可持续长远发展的经济基础。

（四）环境效益初步显现

物业管理行业在环境效益方面的作用也是十分明显的。由于物业管理覆盖了城市大部分区域，污染减少了、社区整洁了，环境优美了，生活方便了，人们的环境意识不断增强，生活习惯日益文明。

二、行业发展的基本状况

（一）企业发展情况

1981年至1994年13年间，只有268家企业成立，占企业总数的

5.82%，是我国物业管理的萌芽起步阶段，发展速度慢。1994年至20xx年13年间，共有4332家企业成立，占总企业数94.18%，是我国物业管理发展最为迅猛的阶段，大多数的物业服务企业在这一阶段诞生。其中1994至20xx年10年间共成立企业2495家，占总企业数75.98%，10年间企业以每年近133%的速度猛增，20xx年以后，企业数量的增长速度放缓。。

2.以企业注册登记类型划分。

国有企业758家，占总企业数的16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限责任公司2976家，占64.70%；私营企业348家，占7.57%；

港澳台商独资企业73家，占1.59%；外商投资企业43家，占0.93%；其他类型企业101家，占2.20%。大多数物业服务企业实现了公司制（71.24%为股份有限公司和有限责任公司），国有物业服务企业仍占一定比例，外资和私营企业比例偏低。

3.以企业资质等级划分。

一级资质365家，占7.93%；二级资质713家，占15.5%；三级资质3287家，占71.46%；其他未取得资质的企业235家，占5.11%。 以上数据说明，现阶段物业服务企业的整体规模较小，多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差。

4.以与开发企业的关系划分。

被调查企业中属于房地产开发单位下属物业服务企业有1260家，占企业总数27.39%；其他隶属关系的企业3340家，占72.61%。 开发建设单位下属企业占全部企业的四分之一强。

（二）从业人员情况

被调查企业的从业人员总人数772032人。基本分类情况如下：

1.以工作岗位划分。

从事管理岗位即企业管理层人员119978人，占总人数15.54%，从事操作岗位即企业一线操作工人652054人，占总人数84.46%。操作岗位人数中38.40%是秩序维护员，24.84%是清洁工，13.64%是工程维修人员，5.69%是车辆管理人员，4.44%是绿化养护人员，12.99%为其他勤杂工种。

（以管理人员为基数1，和其他工种的比例关系）

从以上数据可以看出，物业服务仍属于劳动密集型行业，从业人员中管理岗位人员较少，操作岗位人员偏多，尤其是秩序维护员所占的比例过大（近四成），这在一定程度上反映出物业管理行业对促进社会就业的积极作用。

2.以学历层次划分。

被调查企业的全部从业人员中，具有硕士研究生以上学历1622人，占总人数0.21%；本科生33396人，占4.33%；大专生89625人，占总人数11.60%；中专生147575人，占19.12%；高中以下学历499814人，占64.74%。中专以下学历所占比例和一线操作工人所占比例几乎完全相等（84%左右），物业管理行业的劳动密集型是与从业人员的低学历紧密联系的。

3.以技术层次划分。

被调查企业的企业经营管理人员中具有高级职称的6667人，占管理人员总数5.56%；中级职称32351人，占管理人员总数总数26.96%；初级职称29461人，占管理人员总数24.56%；无技术职称人员51449人，占42.92%。企业操作人员有高级技工18873人，占操作人员总数2.89%，中级技工46498人，占7.14%，初级技工80071人，占12.28%，无技术人员506612人，占77.69%。技术力量的薄弱是显而易见的,这意味着大量涉及技术水平的设施设备维护工作需要通过外包专业公司来完成，同样企业对外包单位的技术指导和监督也存在力不从心的问题。

4.以男女性别划分。

被调查企业的从业人员中，男性占64.22%，女性占35.78%。

物业管理调查报告5

我们知道居民小区是市民生活的主要场所，与城市居民生活息息相关。良好的小区环境，和谐的人居氛围，既是市民健康素质的体现，也是城市文明的彰显，而这一切都离不开健全的物业管理。在实习老师的指导下，我们小组对益阳市的物业管理市场进行了初步的调查。此次我们主要通过实地实践调查、询问该区居民以及到小区物业公司走访询问等方式开展。

一、益阳市调查小区的基本情况

为了了解益阳市的物业管理的基本情况，我们主要调查了梓山苑小区、中天国际花园和龙洲汇龙苑，针对我们此次访问的那些小区，我将逐一进行分析。

先以梓山苑为具体例子。梓山苑国家安居小区（以下简称梓山苑小区）是经国务院批准、由益阳市人民政府统一组织建设的我市第一个国家安居工程项目，是国家和省、市人民政府扶持中、低收入阶层中住房困难家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并开始第二期工程建设。是经济适用房，梓山苑小区是一所具有齐全的生活配套设施的小区，小区位梓山苑小区位于益阳市朝阳开发区内，在风景秀丽的梓山湖公园东侧。物业管理费为0.18元/平方米，小区拥有80东住宅。

该小区物业存在以下不足之处：1.由于小区建设的定位是经济适用房，所以建设密度较高。 2.进门口有板报宣传：建省级文明城市，建温馨美好家园，朝阳路社区创省级文明城市平安社区工作。但是小区内的宣传栏上贴有大量广告，没有人进行管理和清理。

3.小区三处地方配有小型的健身设施但是规模较小和设备较少。 4.保安管理不严，小区对外来人员的进出不进行管理，小区分配有两个保安室，前门的保安为24小时值班的，后门则天黑就会下班。仅有一个保安巡逻。并且只有进门口有一个摄像头，防盗报警系统不到位。

5.绿化设计较为简单，不少绿化区域被居民私用做种菜的菜地了6.询问该小区居民，小区存在偷窃事件和起火事件，但是物业公司为给与合理的答复也未进行处理和改善，小区内的消防设施不齐全，而且已有的设施未进行修缮和维护，以至于消防栓起锈都没有进行更换或者处理。而且小区内仅看到一个生锈了的消防栓。 7.小区内仍存在空置率

8.小区管道布置不合理，造成漏水、滴水和地面积水；小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重小区垃圾桶大部分已经因老化脆化而损坏，没有进行及时更换而且没有分类，将可回收与不可回收的垃圾堆在一起

9.没有统一的安装空调的位置，空调摆放不整齐10.小区物业管理中心相对简陋，机构设置较为简单，只有设有主任、副主任、财务室、保洁、保安、绿化这七项职务。

11.小区新的业主委员成立不久，新的业主委员会的头一次业主大会在八月份召开完毕。

总的说来，该小区的建设和设计均较为不合理，列处于经济适用房当中，整体物业水平不够，只维持了基本的清洁和日常的保安等生活基本要求。物业管理公司对待居民的投诉和居民的困惑、问题未能进行及时有效的解决。物业管理公司本身机制不够合理也是物业水平上不去的一个重要原因。但是他所提供的服务与其所收的物业管理费还是相当的。梓山苑小区的物业管理费相对于其他小区来说是相当低的，比如说，龙洲汇龙苑的物业管理费小高层是0.6元/平方米，电梯高层是1.0元/平方米。当地居民表示，如果物业管理公司能够提供更为优质的服务的话，居民愿意增加物业管理费。

由于小区建成年代较久，物业管理基本管理已经成型，小区的基本配套设施、生活设施较齐全，有小型超市、菜市场、水电修理、美发、红十字会、诊所、按摩、服装等。小区内还有一所小学，还拥有民办幼儿园。小区道路较干净，达到了小区居民的要求，并得到好评。小区居民保持卫生也做的很好。小区较为安静，适合居住。小区的供配电、电讯、电视、燃气和给排水均由地下管网系统入户。一楼设有应答防盗门和信箱。标有安全标志“学生出入，车辆慢行”、标有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小区内有一个小型的人造湖，湖的周围种有柳树，湖上有小桥，湖面还算干净。

然后简单介绍下其他一些小区如新建成的中天国际花园和龙洲汇龙苑，它们的物业管理公司为绿岛物业管理公司。

中天国际花园位于益阳市城市主干道桃花仑东路，赫山庙地区。项目建筑面积66000平方米，由沿街的一幢综合楼及四幢小高层住宅构成。其建筑采用新古典主义三段式风格，融合了西方建筑语汇与东方神韵内涵。项目地处市中心，生活配套齐全，生活设施应有尽有；益阳商业步行街、步步高超高、金鸿百货、国美电器、肯得基、赫山一小、益阳师范、益阳三医院、菜市场、银行、移动、餐饮、娱乐等配套一应俱全。

由于该小区是新建小区，所以设施设备为新的，绿化和小区设计布局还是很好的。小区的外墙搭线、空调摆放安装也有很统一。应该提示的地方均设有黄色警报线和提示牌。但是楼盘还处于尾盘销售时期，物业管理中的保安措施还是存在一定的漏洞。经我们实地调查，小区内没有垃圾桶，只有一个角落有一个垃圾站。而且小区内的消防栓也只有两个，小区巡逻人员的签到处位于楼盘后面的一个墙上，显得很不合理。小区保安不过问小区人员的出入情况，小区出入比较不规范，存在一定安全隐患。

龙洲汇龙苑，地处益阳市赫山区中心地带，龙洲路凯莱商务酒店的对面，与桃花仑路和益阳大道形成黄金三角的格局，交通十分便利，生活较为配套完善。项目毗邻赫山商业中心与益阳高端商业动集的华天商圈，华天大酒店、凯莱商务酒店、步步高百货、肯德基、新一佳超市、沃尔玛、钻石王朝、罗马大帝、等均位于项目周边，项目还将修建临街商业区，能较好的满足业主生活的各种需求。该项目的一期工程基本入住，配有24小时的保安制度。保安对于进出的人员会进行严格的查控，保安防盗措施和报警系统相对处理的不错。但是由于二期工程还在建设当中，对一期的居住还是有一定影响的，比如建设的垃圾和灰尘使得道路不是很干净。一期只有两栋小高层，建设面积相对较少，公共休闲面积、绿地面积也相对较为稀少。小区内的消防设施也很少。

二、我市小区物业管理所存在的一些问题

益阳市小区物业管理存在的问题及原因随着城市建设快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。

总的说来益阳市的物业管理的发展不是很快，居民对物业管理的概念也很模糊，物业管服务质量一直提升不上去，物业管理公司对待业主所反映的问题也不进行及时的处理，致使业主对物业管理公司存在相当大的不满。具体表现在以下几方面：

第一：物业服务态度有待提升，物业管理还需进一步规范。我区物业公司数量虽不少，但规模不一，发展不够规范，仍处于初级市场阶段，还没有普遍实行招投标制度，企业与业主的双向选择机制尚未全面形成。某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，对业主的投诉也置之不理，更谈不上主动帮助业主排忧解难。物业管理公司如果只是收了钱只搞搞卫生，那样还不如直接聘请清洁工。因此物业管理公司应当明确自己的职责，履行自己的责任。

第二：居民的物业意识需要进一步提高，物业企业运营难度增大。部分业主对物业管理认识不到位，个别居民仍然觉得物业管理是你们要搞的管理，我干嘛要花钱买买别人来管我，还没有完全明白“花钱买的不是管理而是服务”的意识，有的居民认为只要缴纳了管理费，物业公司就必须处理业主遇到的任何问题，特别是开发商遗留的房屋建筑质量问题一并转嫁到物业企业身上，给物业收费带来麻烦。收费困难已成为不少物业公司运营中的一个难题。几年来，物业收费标准一直没变，但保安、保洁职工的最低工资标准不断上调，使物业运营成本进一步加大，企业拿不出高薪来聘请人才，也不能开展良好的培训，于是就造成从业人员素质偏低，能力得不到提高，导致物业管理服务无法良性发展。

第三：部分小区设施不配套，检查维修十分不及时。由于历史的原因，老旧居民小区基础设施不配套，安全防范设施匮乏，大多是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生。小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少。收费率低，物业企业基本上只是对小区进行维持型管理。小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。地下管网不畅，经常出现下水堵塞或雨天积水问题。居民小区内公共设施设备，逐步老化、损坏，随着时间的推移，这些维修、改造的资金还没有保障。如改造、维修不能实行，将导致今后这些小区的基础环境越来越差，严重的话会形成恶性循环，影响居民的正常生活。就是新建的居民小区也不同程度地存在这个问题，为物业管理增加了一定的难度。

第四：社区居委会与物业公司、业主委员会之间的关系没有很好的理顺。有的居委会把本身负担的计划生育、宣传等工作，交由物业公司来代替，物业公司很有怨言。个别外地入区物业公司与居委会配合不够，也在一定程度上影响了相关工作的开展。不少小区仍未按规定成立业主委员会，部分业主委员会不是经过全体业主选举产生的，监督协调职能弱化，不能正确履行职责和有效代表、维护业主利益业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。

三、针对前面的问题提出的解决方案

（一）加强对物业管理服务的学习，提高对物业管理的认识。大力发展物业管理事业不仅是保障市民安居乐业，建设全国最好开发区、构建和谐社会的重要手段，而且是树立城市良好形象，增强城市吸引力，改善投资环境的有力举措；是增加就业岗位，给下岗、失业人员提供就业、再就业机会，缓解就业压力的有效途径；也是发展服务业，增加第三产业总量，促进地方经济发展的一个新的亮点。区有关部门应当从战略高度，切实加强领导，进一步统筹协调，重视物业管理，抓好物业管理。

（二）充分发挥业主委员会的作用，提高业主自治能力。建立健全业主委员会和业主委员的工作职责和资格认定。保障业主委员会能够正确和有能力的履行职责。同时为切实保障业委会的正常运作和发挥积极的作用，还必须建立激励机制和约束机制，保证业委会工作的公平性和及时性。二是建立并严格执行物业管理企业与业主和业主委员会的沟通制度。物业管理企业要摆正位置，尊重业主委员会的意见，自觉接受业主的监督，定期汇报，听取意见，切实改进服务质量。业主委员会也要对物业管理企业的管理要求做好宣传、解释、协调工作，发挥自律作用，团结和引导全体业主遵守“业主公约”和各项管理制度。

（三）进一步理顺社区居委会与物业公司和业主委员会的关系。社区管理与物业管理不可替代，需要互相配合。要明确物业公司不能承担本由社区居委会负担的工作，社区居委会也要根据自身职能，协调搞好小区物业管理工作，形成企业、业主委员会、居委会三方紧密联接的共同体，形成合力，管理服务效能才得以充分发挥。

（四）努力提高物业管理服务质量。要知道物业管理服务重在“服务”而不是“管理”。因此要加强物业管理服务质量，首先，继续深入开展创优达标活动，鼓励物业管理企业拓宽服务领域，开展特约有偿服务和家政服务及电子商务配送服务，满足小区居民不同层次消费的需求。其次，进一步提高管理人员的素质，同时加强对作业层人员的业务培训和职业道德、服务意识教育，使各企业真正树立业主至上，服务第一的理念。然后，物业管理企业要安排专人24小时值班，及时解决群众反映的问题。物业行政主管部门要完善投诉处理制度，对群众反映的问题督促查办及时解决。还有，在智能化管理系统、电子商务等开发上加大投入，促进物业管理科技含量的提高，努力满足群众的需要。

（五）不断改善小区物业管理的公共设施。增加投入，加强老旧小区物业管理设施的改造力度。尝试采取居民参与设计、投资和建设的公众参与方式，充分调动广大居民的积极性。所需的资金，建议从城市建设维护费中拿出一部分、住宅开发商与业主各自分担一部分，逐年逐步地有计划地实施改造，为实施物业管理创造良好的基础条件。

（六）做好宣传，营造良好的社会氛围。首先应该要坚持正确的舆论导向，重点宣传物业管理法规、政策和优秀物业管理企业、优秀物业管理人员的先进事迹，争取获得广大群众对物业管理这一新兴事物的理解和支持。其次，要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务，增加业主的自觉维权意识。再次，增加物业服务内容透明度的宣传，对管理规章、服务项目以及收费依据、收费项目、收费标准等，都要在小区内的布告栏内张贴或以其他方式让业主知道。最后也是至关重要的一点就是要把宣传教育的重点放在思想观念的更新上，尤其要确立住户向业主、单位公管向小区物管、无偿服务向有偿服务的转变意识，既有房权、利益的转换，又有义务、责任的转换，从而形成一种良性循环的良好条件。

四、收获体会

通过此次实地调查走访，我们主要调查小区环境和物业管理情况，我获益良多。我对益阳市一些小区的物业管理情况有了初步的了解。在这一过程中，我学到了物业管理工作中的具体业务知识，丰富了所学的专业知识。我们了解到益阳市物业管理方面的一些现有状况，我市物业管理服务水平还有待提高，我们应该多向物业管理已经成熟和发达的城市和小区学习他们优秀的管理理念和服务方式。此次实践调查活动不仅提升了我们的社会实践，自我管理能力还培养我们团结协作的精神，社会实践调查绝大多数不是一个人所能承当的，而是需由多人合作的才能完成的。在调查过程中，我们身为大学生应该礼貌待人，体现当代大学生的素质，以良好的风貌和真诚的心去与人交流和沟通，才能获得有效的信息。

物业管理调查报告6

一、我镇小区楼盘及物业管理现状

我镇目前成型的小区共有12个，包括2个高层小区（光亮·阳光佳苑、巨鑫雅苑）、1个集资房小区（祥瑞花园）、9个商品房小区，分属7个开发单位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

我镇的住宅小区物业管理从20xx年开始起步，经过10年的探索发展，物业管理逐步深入民心。通过实施物业管理，居民的居住环境变得更加整洁，城市形象也得到了较大改观。物业管理已成为人们日常生产、生活中不可或缺的有机组成部分。

但由于受管理权限和历史遗留问题的影响，我镇的物业管理服务情况较为复杂，总的来看，我镇业管理可分为以下两种类型：一是旧小区传统旧体制的物业管理模式。由于这类小区修建当初开发商没有与正式物管公司签订合约，只是制定物管工作人员，必定会造成物管人员的消极怠工，

提供的服务达不到要求，再加上这些小区业主对物业管理的认识和意识比较薄弱，物业交费率很低，规范化的物业管理难度较大，基本上没有正规的物业管理模式，只是形式上的请1-2个人即当保安，又做清洁。如：春夏秋冬四院等住宅小区，在进行物业管理时，只能实行基本服务（如简单的保洁和维修等项目）和低收费。

05年后修建的12个小区中，到目前为止有自己的业主委员会只有祥瑞花园1个小区。二是新建商品住宅小区较规范的物业管理模式。新建的住宅小区由于配套设施完善，环境较好，没有城市街道穿过，相对独立集中，再加上前期物业开展较好，收费水平和收费率也较高，物业管理服务工作基本能够维持正常。

如光亮·阳光佳苑（重庆光亮禾顺物业管理有限公司）、巨鑫雅苑（重庆和宜物业管理有限公司）等住宅小区。但另一方面，这些由开发企业建设的住宅小区为新建小区，接房率70%左右，但有的老百姓买房不光为了住，也有作为投资的，所以入住率只有40%左右，虽然说空关房按规定连续六

个月无人居住可按70%收取物管费，但由于与业主联系不上，收取物业服务费的难度较大。物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴，但绝大部分业主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想，致使这些新建小区的物管收费率非常低，企业经营难以为继。

二、小区贯彻落实物业管理法规情况

为了使国家《物业管理条例》等法律法规在我镇得小区得到有效宣传，使物业企业成为宣传、贯彻《物业管理条例》的主体，我镇采取以点带面，利用国庆、中秋及普法宣传日等节假日开展宣传活动，并通过横幅、报纸、宣传单，由政府牵头、物业公司联合举办“构建和谐小区、共建美好家园”为主题的物业服务知识竞赛活动、物业服务进百家等多种形式，集中开展物业管理政策法规宣传活动。近一年来，发送宣传资料近1.5万份，举办了以“ 构建和谐小区、共建美好家园”为主题的首届物业服务知识竞赛，通过开展这些宣传活动，对进一步加强物业管理、落实物管法规起到了良好的宣传效果。

三、小区业主大会及业主委员会情况

我镇小区起步较晚，12个小区只有祥瑞花园小区由业主投票，组成了业主委员会，其中：主任1人，副主任1人，财务1人，委员5个，基本上每1-2年召开一次业主大会，共同探讨本小区物业管理情况；2个高层小区（阳光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的业主还没有达到80%，所以还没有形成业主委员会，不过正在前期的筹备当中；起于小区都没有业主委员会。

四、物业管理公司资质、数量及经营情况

目前，我镇共有2家正规物业管理公司，分别是重庆光亮禾顺物业管理有限公司（负责光亮·阳光佳苑小区）和重庆和宜物业管理有限公司（负

责巨鑫雅苑小区），其中禾顺物业管理公司是重庆光亮集团下属子公司，公司财政能得到保障，但因目前小区入住率不足80%，，加上小区有17个工作人员的工资等，公司处于入不敷出的状况；和宜物业公司是与房地产开发商签的合同，同样由于入住率不足80%，加上小区6个工作人员的工资等，公司处于入不敷出的状况。

五、物业管理服务情况

目前2个高层小区的物业管理服务已经进入正规化，能保障好小区内的清洁卫生、庭院看护等，基本能协调好业主与业主之间的纠纷，能提供一个较好的小区生活环境。

六、物业服务管理费用收取及管理使用情况

目前我镇的物业管理服务费用，祥瑞花园小区由业主委员会统一收取，交业主委员会财政保管，支付保安和清洁的工资，物管费用和工资基本持平；2个高层小区由物业管理同意按重庆市物业局的价格统一收取，交到公司财政，公司财政再同意支付员工工资和其他维修费用等，现在是一个入不敷出的情况；剩下的小区物业费用由社区工作人员收取（基本收不全），用于支付小区保安、清洁工的工资，同样也是基本持平。

七、我镇小区物业管理存在的问题

1、没有正规的物业管理，未成立业主委员会，小区物业管理比较混乱。

全镇12个小区中，只有祥瑞花园小区成立业主委员会，2个高层小区为新建小区，暂未成立业主委员会。剩下的9个小区均未成立业主委员会。主要是因为此类小区自20xx年建成以后，小区开始引进物业管理模式，由开发商制定物业管理人员来管理物业，，但由于物业管理人员自身素养的偏低，是的无关于业主的矛盾纠纷越来越严重，对提供的服务越来越不满意，

最终开发商撤下所有的物业管理人员，由业主自行管理。目前9个小区基本上都是由业主选1-2个人作为小区的物业管理人员，即为小区的清洁工，又为小区的保安，只负责小区的清洁卫生、看家护院，对小区的民事纠纷、工程维修基本都交给社区或者镇政府，增加了社区的工作量，反过来问题没有解决好，业主还不满意。业主意识较差，物业管理得不到群众支持。

2、部分小区物业管理费收费难。

12个小区，除了2个高层电梯小区物业费收取按照重庆市物价局核准外，其余10个小区物业费基本上是按照建筑面积来收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于没有正规的物业管理公司收取物管费，也没有业主委员会，业主自身市民意识不强， “花钱买服务”的意识比较死板，比如说有的小区业主开始交了物管费，但是由于某些业主没有交导致心里不平衡，或者说自己过分要求得到更多的服务而没有提供，继而开始不交物管费；有的是口头说交，但没有实际行动。

征收的物管费用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人员的工资统一由物管公司发放，2个高层小区目前的经营情况基本上都是公司要倒贴，像阳光佳苑，17个物业管理人员每年的工资发放达到30多万，而物管费全额收取才有24万多，资金缺口近8、9万元，其他如小区内水电费用，公共设施维修费用也由物管公司缴纳。没有正式物管公司的，像祥瑞花园小区有业主委员会，费用由委员会统一支付保安和清洁工的工资，剩余的作为小区内的维修费用；其他小区的物管费，能收上来的交由社区管理，然后按时给保安或者清洁工发放工资，有的小区也会楚翔缴纳的物管费用不够支付保安或者清洁工工资的现象，导致小区无物管。

3、集资房小区成政府包袱。

某些小区（如祥瑞花园小区）开始修建的时候为集资房，业主没有购

买大修基金，目前房屋因工程质量问题，外墙脱落、房屋漏水、消防管道破损等修葺的资金没有着落，实际上成了政府的包袱。

4、规划超前性不够，车位配备普遍不足。

由于开发时间较早，规划超前性不够，业主生活水平的提高，购买私家车的人员越来越多，导致镇内大部分小区车位配备不足。12个小区除了2个高层电梯小区有自己的地下停车位，其余十个小区都没有统一的小区车位，小区内车辆乱停乱放的现象比较严重，甚至有的车子停到了小区周边的公路上，增加了城市管理的任务。

八、造成问题的主要原因

1、业主市民意识不强，业委会难成立。

业主自身市民意识不强，是各小区未成立业主委员会的一个重要原因。随着生活水平的稳步提高，部分农民“洗脚上田”，在掘到“第一桶金”后在镇里的小区置业，变成了“业主”。但其固有的一些小农意识并没有因为成为“业主”而被抛却，比如擅改房屋结构、私拉乱接电线、乱养猫狗宠物等；对物业管理则爱理不理，一不高兴就拖欠物业管理费，或到管理处大吵大闹，严重的就堵塞小区门口。“物业是服务，花钱买服务”的共识还没有成熟或者理解得比较死板。但这些业主却没有组建业主委员会，联合起来与物业管理公司平等沟通的意识。

2、历史遗留问题未有效解决，多方矛盾纠缠不清。

许多小区当时开发商出售房屋的时候并没有要求购房者购买大修基金，现在开发商房子修好之后，指定的物业管理人员也没有继续做下去，业主选定的保安兼清洁工又只负责小区的清洁卫生、看家护院，对小区内的工程方面的问题，开发商拿已过保修期的借口来搪塞，不予修补；没有大修基金，像外墙脱落，外墙漏水等现象业主也很难自行筹集资金进行修

物业管理调查报告7

一、调查目的

改革开放以来，随着我国社会主义市场体制的建立和日趋完善，国民经济持续稳定的发展和人民生活水平的逐步提高，专业化的物业管理模式也逐渐走进人们的生活，为人民服务，为人们熟知，物业走近一个逐渐完善，逐渐自我提升的过程。进入物业市场，了解物业现状，深入物业实践，将理论与实践相结合，积累经验，总结知识，了解问题，提升专业水平，打好专业基础，最终服务物业，贡献物业。

二、调查对象

天津市开发区殴思诺物业管理有限公司

昌黎分公司管辖小区——竭石花苑

三、调查人：常金香

四、调查时间：20xx年8月21日

五、调查内容

欧思诺物管有限公司，总部设在天津市，于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小区物业管理项目。该单位属于三级资质物业管理公司，物业管理范围广泛，物业管理类型多样化，集服务、管理与经营一体化。

“竭石花苑”位于昌黎县东区，属社区物业，它是一个环境优美，管理完善的花园式住宅，获河北省建设厅“优秀小区”称号。内部设备设施齐全，保安、消防、环境等管理到位，给人们一个安适、休闲的优雅环境。当日正执周末，孩子们在儿童娱乐设施上尽情的玩耍，大人们也忙里偷闲地打着扑克、下象棋，也有人正向物业人员反映问题……融入物业，让我感受真实的物业服务。

调查结果显示：人们对于这个新兴行业普遍认为有较大的发展空间，小区负责人高先生也表示，物业管理行业拥有巨大的发展空间与速度，他还乐观地表示物业管理在不久的将来将进入一个崭新的时代。是的，物业管理自改革开放以来，至今已发展成为一个拥有2万多个企业，数百万从业人员的企业，它已被住宅小区、工业区、学校、医院、车站、机场、商场、办公楼等各类不同性质的物业所采用，被人们视作现代化城市的朝阳产生。

物业管理是一个涉及领域十分广泛的行业，其管理的对象是物，即已建成的各类地上建筑物，及其附属物的设施、设备和相关场地，而物业管理服务的对象是人，即物业的业主及使用人。调查显示，在该小区从业人员专业毕业生，相对比较少，而专业人员实践能力相对低下，在物业管理已发展为城市市区水平的情况下，加强专业人员的培训，加大专业人员数量是必要的。服务于物业，其管理人员必须具有系统地专业知识，这也是高先生特别提出的一点。物业管理企业的管理人员，不仅要有房屋建筑、给排水机里设备、局域网系统等工程技术方面的知识，同时也需要社会学、法学、管理学、经济学、心理学等各方面知识，也就是说，应具备文、理、工等多个学科交叉的知识结构。同时，更应加强理论与实践的结合，深入物业管理实践，将知识融会贯通，积累实践经验，反复学习总结，才能进一步提升专业人员的专业素质与技能，从而更好地服务于物业。

高先生还认为物业管理企业与高校合作培养物业人才，是一条可行之道，双方可以优势互补，给学生接触物业的机会，进行经验交流，提高学生的专业文化，也可以为企业带来一批批优秀的专业人才，促进物业管理行业健康发展。

物业管理做为一个新生的行业，在其发展过程中，也存在这样那样的问题和矛盾，诸如环境卫生、安全防卫等诸多原因引起的纠纷、投诉等都是等待我们急需解决的问题。物业管理服务的对象是人，要面向问题，解决问题。物业中存在的问题直接影响着物业管理的发展，要看重并及给予解决。诸如法律法规不健全，专业人员缺少，内部结构不完善等诸多因素影响着物业管理行业的发展，培育物业管理市场，规范物业管理行为，提高管理服务质量，已成为业内人士的共识。

通过整个调查，得出以下结论：

（1）物业管理将呈现巨大的发展空间与速度。

（2）对物业管理专业学生提出更高更深的要求，同时，也为高校培育学生提供了方向。

（3）物业管理存在诸多问题急待解决，要求健力健全法律法规完善竞争市场，提升物业服务质量。

总之，在整个调查过程中，让我更深入的了解物业，坚信物业管理行业将有一个崭新的未来，作为物业人，更好地服务物业。

物业管理调查报告8

物业管理问题是加强社区建设，构建和谐社会的重要内容之一。综合市长公开电话每年受理情况看，物业管理方面的投诉一直居高不下，年年都是热点、难点之列。仅今年上半年，我办就接到此类投诉890余件，主要是房屋质量不好、高层供水难、卫生状况差、亮化徒有虚名、被盗现象严重、地下室或车棚挪作他用、乱搭乱建、油烟噪音扰民、强制指定消费太阳能等涉及物业管理工作的问题。就此，我办于近日进行了调研。

一、小区物业管理基本概况

我市物业管理自1998年起步，现已有物管企业61家，其中二级资质企业3家，三级资质企业48家，暂定级企业10家，从业人员3000多人。已交付使用的住宅物业管理项目118个，总建筑面积668.69万平方米，其中已成立业主委员会的有81个小区；在建住宅物业管理项目（实施前期物业管理）27个，总建筑面积480万平方米。这些管理项目中，荣获物业管理部优称号的1个，省优称号的20多个。

二、小区物业管理存在的问题及原因

随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。具体表现在以下几方面：

（一）业主对权利义务的认识不对称。

随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的鸳鸯一村业主与新雨物业纠纷，最终两败俱伤。据了解，目前我市已有七、八家物业管理企业因收费难，物业管理工作难以为继，无奈撤出，涉及13个小区,50多万平米住宅。四是业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。

（二）企业对管理服务的定位不准确

我市物业管理企业从业人员文化层次普遍较低，素质不高，很难树立科学的管理和服务理念，加剧了业主和物业企业之间的矛盾。主要表现在：一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决，直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。日常维修是物业管理一项重要工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。三是部分物业管理企业从自身经济利益出发，出租车棚、地下室等，用于经营谋利，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。

（三）老旧小区基础条件不配套

我市物业管理住宅小区分为三类：一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区，占全市物业管理住宅区面积40%；二是实行半封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的21%；三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的39%。其中，老旧住宅区面广量大，建设标准普遍不高，历史欠账多，硬件环境、公建配套、区内公共秩序、居住对象的弱势群体、管理运转等各种矛盾突出。具体表现在：一是可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库配套设施数量低，无法建立市场化管理运作机制。二是安全防范设施匮乏，大多是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生。三是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。四是地下管网不畅，经常出现下水堵塞或雨天积水问题。五是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少。六是收费率低，每月每户在4—10元，且只能收到50%，物业企业基本上只是对小区进行维持型管理。

（四）开发商遗留问题的解决不到位

开发商遗留问题突出，相关部门没有按规定进行验收，严重影响了物业管理。一是新建住宅小区交付使用条件不明确，对交付使用环节缺乏有效监督，一些项目交付使用时往往绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾，也制约了物业管理的顺利开展。二是有些公建配套设施，如：车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清，易引发纠纷。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”，侵害了业主利益，留下了隐患，加大了后期管理难度。三是房屋质量问题。新区交付使用一段时间后，房屋质量问题陆续暴露出来，物业公司难逃其咎。此外，物业管理市场竞争机制未建立,有些物业管理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。

（五）热难点问题影响物业管理正常运作。

1、供水、供电设施移交不到位。一些开发建设单位没有将小区的供水、供电设施移交专业部门，而是交由其子公司，即属下的物业企业管理，留下隐患：一是水、电是专业设施，物业企业维护能力不足；二是出了故障后，与专业部门相互推诿扯皮；三是开发企业一旦改制，先天不足的物业企业又承担不了相关责任。

2、新建高层住宅供水困难。高层用水难问题一直是投诉热点，涉及牡丹园小区、正棱山庄、康乐家园、金汇城市花园、九缘城市花园、采秣小区、站北村、康嘉花园等。主要原因是小区建设时，内部管道口径小，且部分地区地势高。近几年，我市东南成片开发了许多小区，管道压力更大。高层供水缺乏系统的改造方案，只有在小区新建加压泵房才能彻底解决，而其所需资金却又难以落实。

3、私搭乱建、违章装修、油烟噪音污染是困扰物业管理的三大难题。依法制止这些问题的发生，物业公司有畏难情绪，也苦于没有处罚权，无法尽责，只得放任自流。

4、公共照明设施的正常使用不能得到保证。一是老旧小区公共照明设施的电费和维修标准偏低，调整艰难，严重影响了正常使用；二是部分物业企业人员工作责任心不强，主动维护小区照明设施的意识淡漠，只有等到市民投诉、电话办交办后才被动维修。

（六）现行物业法规操作困难。

1、现行法规与监管体制不顺。如房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管处和装饰办监管，责任主体不明确。

2、行政监管力度不大。如珍珠西园地下室出租给人居住，租户接水、气，存在安全隐患，居民反映强烈。而港华燃气公司和首创水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续。而作为主管部门的房产部门却无法干预。

3、现行法规中关于房屋维修基金的使用规定，脱离了我市市情，难以操作。

4、成立业主大会的规定过于繁杂，又缺少行政的辅导与帮助。

三、解决物业管理问题的几点建议

1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。

在已制定的《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为方式，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，以改变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后状况。

2、提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。

相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。

3、严格把好小区验收关，努力推进老旧小区改造。

开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业管理难点。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业要与社区紧密配合，加强对弱势居民的扶助。

4、实行重大事项报告制度，积极探索新的管理方式。

上海市房地资源局提出了《物业管理区域重大事件报告制度》和应急预案，明确规定了房地产行政管理部门和物业管理企业在应对 这类事件时应付的职责，还设立了全市统一的报告重大突发事件特服电话，24小时受理物业管理重大事件报告，各区县房地产行政管理部门和物业管理企业也分别设立重大事件报告专线电话，落实专人值班。将重大事件报告制度的执行情况和应急预案体系的建立情况列入区县房地产局，物业管理企业和小区经理的工作考核内容，对未按规定报送通报，公布有关突发事件信息，不服从管理部门统一应急指挥和处置以及未及时应急处置的单位和直接责任人将依法查处。我市有关部门要积极创造条件，借鉴上海市和全国其它先进物业管理城市经验和做法，积极探索多样化物业管理方式，不断改进和完善物业管理工作，努力为人民群众创造和谐的社会环境。

物业管理调查报告9

到了一年的年底，也到了一年中该交物业管理费的时候了。但一年的管理费却要1000多，我实在不理解，为什么物业并没有在我们生活中起很到很大的作用，却要交纳那么多钱。于是，在好奇心的驱使下，我上网调查关于“物业管理”。

原来，物业管理是一种服务，它以物业为管理对象，以广大业主为服务对象而定位于社会人群。迄今为止，中国的物业管理行业已经走过了二十几年的时间，也是一个有一定年龄的行业了，也具备了一定的规模和形态。由于经济体制的改革发展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续发展的要求，物业管理是房地产商品经济发展的必然产物。

一、物业管理的由来

以萧山的物业管理发展为例。近年来，萧山城市发展的日新月异，伴随着城市的发展的还有新式社区如雨后春笋般地涌现。“汇宇花园”、“绿都四季花城”、“白马公寓”这些新社区和“崇化社区”、“高桥社区”、“新桥社区”这些老社区有着明显不同。当然我们有必要探究一下社区基本性质发生了什么样的变化？这种变化有什么制度价值？于是，我调查了我区的三个小区“崇化社区”、“汇宇花园”、“南市花园”的基本情况来逐步研究。

传统社区大多数的住房是由居民的工作单位分配的，居住者不是通过市场交易价格购买房屋，而是作为工作单位的成员进入居住区的，因此居住者不是房屋的产权人。房屋的产权属于居民的工作单位（集体）或者国家，居住社区的物业管理权相应地被赋予了准政府性质的物业公司。居民或单位交出的物业管理费用只具有象征意义，不能平衡物业公司实际的支出成本，这些费用要么由政府贴补，要么由单位组织统一负担。在传统社区中，物业只承担了社区管理的部分职责，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理职能，如垃圾清扫清理、卫生整治、小区安全等，是由政府机构（街道及有关部门）或准政府机构（居委会）来承担的（例如：“崇化社区”）。

而新式社区的住房是由居民通过市场交易价格自行购买的，因而居住者是房屋的产权人。于是，出现了一种对等的市场关系：业主以管理费购买物业公司的保安、绿化、清洁等社会服务，物业公司则以提供服务作为交换，从业主的购买中获得生存。同时，也有了相关与物业管理的法律与条文(例如：《上海市居民小区管理条例》)出来，这意味着，物业从社会管理者，转变为社会单位，从前的管理和被管理关系转变成签约关系。物业管理也包括了垃圾清扫清理、卫生整治、小区安全等。业主所缴纳的物业管理费相应的提高，却不只是象征意义。业主对物业管理业不满的地方也可以进行投诉（例如：“汇宇花园”、“南市花园”）。

二、物业管理的发展

随着发展，便有了“物业公司”这一类代理管理责任的企业，甚至有了品牌。目前全国物业管理企业总数已超过2万家，更多企业仍如雨后春笋般涌现，物业管理也必然进入品牌竞争时代。21世纪将是我国物业管理品牌竞争的时代，是我国物业管理专业化、市场化、社会化、法制化和现代化不断成熟的时代。

例如天津市金厦物业管理公司。天津市金厦物业管理公司成立于1994年，是天津市物业管理“十强”企业，具有天津市物业管理一级企业资质。公司创立了具有金厦特色的物业管理模式，目前管理高层、多层住宅小区及办公楼等多类型项目，同时开展物业管理咨询、室内装修、房屋租售等多种经营。所管理的金厦里涉外小区获得了“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号。几年来公司不断开拓创新，先后实现了全市七个“第一”：第一家实行袋装垃圾；第一家成立小区居委会；第一家成立社区医疗保健中心；第一家业主大规模捐赠花木；第一家实行义务监督员制度；第一批名列榜首被评为“物业管理优秀示范住宅小区”；第一家在全市首次大型公开物业管理项目竞标中一举夺标的企业。

到20xx年我国先行改革的深圳已经出现了管理规模达1200万平方米的企业，紧随其后的上海也已经有了管理规模达400万平方米的物业管理企业。这些足以说明名牌竞争的优势，也足以说了国内物业管理正逐步迈向正规，并不断发展。

我查了许多关于物业管理得资料，再观察我们“汇宇花园”。小区大门口站着4位身着制服的保安，保安室里有9台监控录像，每天晚上也有保安通夜巡逻来保卫小区安全；路上穿着黄色工作服的环卫工人在打扫小区卫生，楼道的清洁也是有这些工人一周两次的打扫来维持清洁的；小区的游泳池也是有人管理并维持清洁；小区的健身设施有专人维护管理；包括道路、路灯等有专人维修；……原本是觉得每平方米5角的物业管理费是花得不明不白，现在明白了物业公司存在的必要性与重要性。

党的十六大报告明确要求“完善城市居民自治，建设管理有序、文明祥和的新型社会”，物业管理是在城市悄然发生的历史性进步。作为基层直接管理社区的政府，要看到社区的这种社会基础性关系的变化，并支持、保护它们的发展，严格依法进行管理。这样，我们就可能朝向国际一流社区发展！

物业管理调查报告10

一、方正县物业总体概况

方正镇线业物业小区143个，246栋楼，12,014户，建筑面积1,227,452平方米。其中实行分户供暖的有177栋（86个小区），未实行分户供暖的有69栋（57个小区）。有114个小区成立了业主委员会，51个小区由建设单位管理，32个小区由物业公司管理，有60个小区由业主自行管理。有资质的物业公司共6家，分别是兴隆物业公司、广辉物业公司、隆庆物业公司、平安物业公司、一家人物业公司、龙兴华辉物业公司。

（一）、方正县物业管理的发展

方正镇住宅楼建设始于19XX年，方正县建设银行和人民银行分别兴建了2,960平方米和3,134平方米的职工住宅楼。由于单位组织建设住宅楼、住户又为本单位职工，为维护居户的正常生活，住宅楼建设单位就组织了一个机构—物业办负责住宅楼公共设施的运行、费用收缴、维修和管理，初期的物业管理随着居民的入住走入了城市建设的视野。在随后的20年里，各企事业单位纷纷效仿集资兴建职工住宅楼，采取了谁建设谁管理的原则。19XX年，兴建房产住宅楼，，对外公开销售，物业管理也随之走入居民的日常生活活动中。20xx年，成立了方正县物业管理办公室，隶属方正县建设局，具体职责是:仪式贯彻落实国家《物业管理条例》、《哈尔滨物业管理规定》，维护业主与物业服务企业双方的合法权益，为改善人民的生活和居住环境起

到保驾护航作用；二是配合各社区组建业主委员会，并对所成立的业主委员会进行注册备案存档；三是审查申报各物业服务企业是否有资质证书、是否合法经营，当物业服务企业与业主之间发生矛盾和纠纷时，督促业主委员会为他们进行调解；四是督促和收缴专项房屋维修资金，并对维修资金的收缴和使用进行监督和管理；五是对全县40平方米的老楼进行检查，发现有损坏的及时督促、组织产权单位和开发商或物业法务企业尽快维修。

　（二）、物业管理服务的职责

经过走访和调查，我县物业服务的内容主要包括：

1、物业公共部位的维修、养护和管理（物业公共部分包括房屋的承重结构、服务主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、传达室等）；

2、物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理（物业公共设施包括绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、公用天线、机动车库、露天停车场、非机动车库、公共设施设备用房、物业管理用房等）；

3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放管理；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理。

目前，我县各小区采取收取物业管理费的形式来维护日常物业管理的各项活动支出，物业管理服务费收取标准因服务项目和质量标准不同而不同，标准从每平方米0.15元至0.50元不等。

物业管理调查报告11

一、对市场经济条件下的“低收费、零收费”现象的透视与分析

1、价值规律是市场经济的基本规律，价值规律基本内容和要求是商品的价值由生产商品的社会必要劳动时间所决定，商品交换以价值为基础。价格围绕"等价交换价值点w上下波动，是价值规律作用的表现形式。中国物业管理是市场经济的产物，物业服务区别于传统房屋管理最显著的特点，就是有偿服务，是一种可以在市场交换的商品。因此，物业服务这种商品交换理应受到价值规律的制约。

企业是以追求利润最大化为目的的，牺牲自身利益而惠于客户，以“低收费、零收费”手段实施物业管理运作，显然是与“等价交换”原则相违背的，属市场经济运行中一种反常现象，其究竟如何生存?这其中必有深层次和隐性的原因。或者是企业发展经营的竞争策略，或者就是有其他的隐性经济收入和物业管理常规收费之外的经济来源。如若是企业竞争策略，是一种短期经营行为，则无必要予以分析，但如若是后者则有深入剖析的必要。

纵观“低收费、零收费”，的多种表现形式，其共性特点是业主少交或不交管理费，但物业仍需维修、运行、维护和管理，这说明物业管理费一定另有来源。或者是房地产开发商拨付，或者是商业用房的租赁经营收入，再或者是利用物业资源进行商业运作收益，与其它企业不同的仅仅是来源渠道有异而已。问题是这种来源和渠道是否可靠?是否存在问题?是否合法?由开发商支付管理费，开发商为什么要向业主提供“免费午餐”，承担不应由其承担的费用?这在逻辑上和市场经济条件下是无法自圆其说的。退一步而言，不去追究开发商的动机、目的，开发商如何兑现承诺，从实践效果看，由于缺乏保障机制，结局往往是草草收场。以商业用房的租赁收入弥补管理费，则涉及商业用房的产权归属，商业用房如果归属业主，则是业主换了一种方式自行缴纳管理费。如果产权归房地产开发商，那么仍然会产生前者所述的与开发商支付管理费同样的矛盾。而借助物业管理平台，进行商业运作，获得额外利润，以此弥补管理费缺失或不足，本是无可非议的，但如果这种经营收入不能弥补，物业管理正常运行就无法维持，则会引发业主和物业管理企业的新的矛盾，导致社会不安定因素的产生，这对构建和谐社会是有害无益的。

如果物业公司从中获利，那就是典型的寻租行为，寻租就是对业主权利的侵犯。即便在个别物业项目上可能获得收益，也并不具有可复制性。相反，从宏观角度来看，其浪费社会资源、降低效率却是显而易见的。众所周知，社会分工是商品经济的基础，在现代社会中，社会化大生产的基本发展规律是社会分工越来越细，专业化程度越来越高。一个普通物业管理企业，同时涉足多个专业化程度极高的领域，盲目扩张和大肆进入自己的非专业领域，不但将损失大量资金和人才，更有可能会对主营业务造成强烈的连锁冲击。

因此，物业管理的“低收费、零收费”，既非物业管理模式创新，也非正常的竞争策略，既没有预示物业管理发展方向，也没有对行业发展做出任何贡献，不是进步而是倒退，如不加以遏止，将对物业管理市场发育和行业发展产生消极的和负面的影响。

1.“低收费、零收费”是对消费者的误导和伤害客观上，物业管理服务产品的特性使交换双方存在严重的“不对等”一是专业知识和信息量不对等，二是组织形式上的不对等，三是承担民事责任能力不对等。在这样一个“不对等”的交换中，“低收费、零收费”势必误导业主对物业管理基本概念的认识，认为物业管理可有可无，更多关注服务价格而非服务质量。同时，由于消费者过分关注短期内的利益，相当程度上会忽视对物业管理服务的监管，造成消费者对物业管理服务的反应滞后，加上物业管理中的大量维修和养护工作实际是在业主不可见状态下进行的，为了降低物业管理成本，实施所谓“低收费、零收费”的企业很可能减少物业管理必不可少的维修和养护工作，削减物业管理成本中的预防性支出，无形中导致了物业的“风险后置”，给尚在心安理得享受眼前利益最大化的业主设置了一个物业提前坏损的巨大风险的陷阱。

2.“低收费、零收费”将削弱企业核心竞争力，增加运营凤险

“低收费、零收费”运作的.物业企业一个重要的经济理论支撑点是规模收益正比增长。按照权威的《新包格拉夫经济学辞典》的解释。“对于某一产品，如果在某些产量范围内平均成本是下降或上升的话，我们就认为存在着规模经济或规模不经济。”即生产和服务规模的扩大，并不一定会使平均成本下降，利润也相应的不一定会上升。作为规模经济的“孪生兄弟”---规模不经济，规模扩大，成本上升，利润下降，更是客观存在的。如以电子商务为例，规模的扩大固然能使企业在采购上拥有更多话语权，但随之而来的是更为昂贵更为复杂的大型电子商务平台的建设，电子商务人员的薪酬支出更非普通物业人员能比，加上大型物流业的运输成本，日趋庞大的运营和管理协调机构支出，上述任何一项开支部极有可能抵消商品采购电子商务平台的建设，电子商务人员的薪酬支出更非普通物业人员能比，加上大型物流业的运输成本，日趋庞大的运营和管理协调机构支出，上述任何一项开支部极有可能抵消商品采购所带来的微薄收益，甚至造成巨额的亏损。物业管理开展多种经营，是丰富物业服务内容，弥补管理费不足，弱化物业管理交换双方矛盾的一个策略，但如果本末倒置，主次不分，则是十分危险的。

3. “低收费、零收费”将使行业发展误入歧途

当一个 “低收费、零收费”物业管理进入小区，其“洼地效应”必然会导致周边小区物业管理收费的大幅下降，物业管理企业若不降价，很可能会被业主解聘，必然造成更大的损失。对于个体来说，这种无奈的选择是理性的，但却引发集体选择的非理性。因为一旦当整个物业管理行业的降价成为习惯，消费者所关心和追逐的永远只会是谁的物业管理费收得更低。在如此一个信息不对称的低价市场里，消费者只关心价格，市场资源将惟低价者得，也反过来迫使厂商不断降低各方面成本甚至不惜牺牲服务质量，因为在低价，甚至超低价上，提供质次商品显然是更经济的行为。如此，则成本较高的优质商品和服务，很可能被劣质商品和服务淘汰出市场，形成“劣币驱逐良币”的恶果。市场交易的结果使得优胜劣汰的原则被违背，好产品在竞争中失败，而次品获胜，形成消费者心理和消费行为的“逆向选择”。

在物业管理服务市场上，“逆向选择”导致了市场的低效率和市场失灵， “低收费、零收费”服务不受到遏制，不但整个物业管理行业经过多年努力所构筑的物业管理服务消费意识和消费理念将趋于瓦解，而且“逆向选择”将使得物业管理服务价格和质量不断下降，最终导致市场严重萎缩甚至消失。

二、法律层面的“低收费、零收费”的审视与考量

1.“低收费、零收费”违背公平和等价有偿原则

从民法的基本原则公平和等价有偿的原则看，物业管理“低收费、零收费”现象是不符合这一基本原则的。《民法通则》第4条规定了这一原则，是指民事主体在从事移转财产等的民事活动中，要实行等价交换，一方享有权利『应向对方履行相应的义务，任何一方不得无偿占有。剥夺他方的财产和侵害他方的利益。也就是说在民事法律关系中，民事主体的权利与义务是同时存在、相辅相成的，且权利义务对等、并按价值规律的要求进行等价交换，取得他人财产利益或得到他人提供的劳务应与其付出的代价相适应。

合同法是民法的子法，当然也应遵循公平和等价有偿的基本原则，物业服务合同作为合同的一种更是要体现该原则。物业服务合同作为物业管理活动的基础，是建立业主与物业管理企业法律关系的惟一的法律依据，在整个物业管理活动中处于核心地位。这一原则在物业服务合同中体现为从业主这一方面来讲，交纳物业管理费的义务应与其享受到的物业管理服务的权利是对等和等价的，如果业主没有享受到这一服务或享受的服务与自己所交纳的服务费不对等，其有权追究物业管理企业的违约责任。

但是在物业管理“低收费、零收费”中，业主没有交纳物业管理费，就失去了要求物业管理企业达到期望的服务水平权利的依据。从物业管理企业这一方面讲，物业管理"低收费、零收费"已经使物业管理部分或全部成为一种附赠品，因而注定物业管理服务的质量是无法保证的。同时，由于物业管理企业向业主提供的是超低价或免费服务，在相当程度上不会顾及业主的反应和要求。

而业主享受的超低价或免费服务，也缺少参与管理的积极性及维护自身权益的主动性。

2.“低收费、零收费”违背《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定

物业管理“低收费、零收费”归根结底采用的是一种价格竞争手段，这是一种不正当竞争，违背了《中华人民共和国反不正当竞争法》第11条“经营者不得以排挤对手为目的，以低于成本的价格销售商品”的规定。该条款包括两个方面，一是主观标准，以物业管理“低收费、零收费”这样一种营销手段进入市场，其动机不能排除是为了抢占市场份额从而达到排挤对手的目的，二是客观标准，即以低于成本的价格销售商品。物业管理是种特殊的商品，一种准公共性服务商品，实行物业管理是为了确保物业的正常使用，必须支付必要的成本，《物业服务收费管理办法》第11条也对物业服务成本作了具体的界定。而“低收费、零收费”是不收费或严重背离成本的一种定价方式，以低于戚本的价格销售物业管理这种特殊的商品，无疑是违背了《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定。

3.“低收费、零收费”现象违背了《物业管理条例》的基本精神

《物业管理条例》第41条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《物业服务收费管理办法》第5条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及与服务水平相适应的原则。合理原则是指物业管理收费应因地制宜，以服务发生的成本为基础，针对不同类型的物业、不同对象、不同消费水平，合理地核定收费水平。质价相符原则，指物业管理服务的收费标准应与服务质量相适应。这些原则的目的就是要形成“质价相符”的物业管理收费机制，“低收费、零收费”的本质否定了在成本基础上的合理定价，否定了质价相符的原则。如前所述，“低收费、零收费”偷换了“物业管理”的概念，抹去了业主应承担的全部或部分义务，践踏了物业管理质价相符的收费原则，使初步培育出来的物业管理消费观念，倒退到计划经济福利性低房租、房屋管理的陈旧观念。

“低收费、零收费”之所以卷土重来，绝非偶然，是有其深刻的社会历史原因的。目前我国物业管理行业是一个劳动密集型、技术含量不高，技术壁垒比较低的行业，物业管理企业大多是房地产开发公司派生出来的，基本沿袭的是“谁开发，谁建设”的旧模式，加之当前广大业主的维权意识空前高涨，而物业管理消费意识和服务意识都不到位，物业管理法律法规相对滞后，在这样社会经济面临转型，物业管理市场竞争日益激烈，物业管理行业高速发展的社会历史大背景下，“低收费、零收费”的出现是必然的。

三、“低收费、零收费”的对策思考

1.完善法制建设

法制建设是物业管理行业规范、长足发展的根本保障，针对我国目前物业管理不断发展的情况及我国相关立法进程，有必要对现行法律法规进行系统梳理、补充、修订和完善，通过完善法制建设，进一步规范物业管理各主体在物业管理活动中的行为。

2.强化行业自律

行业自律是市场经济中企业 诚实信用"原则的突出体现，物业管理协会在行业自律中应起到组织、监督的主导作用。因此行业协会应及时、有效地建立会员强制入会、训诫、通报批评、公开谴责和取消会员资格、会员诚信记录档案等相关自律制度。通过行业自律制度，提升物业管理行业协会的社会地位和信誉。

3.加强理论研究

物业管理理论研究是行业发展的不竭源泉，也是法律法规制订的重要前提，加强理论研究，突出理论研究在行业发展中的地位和作用，广泛开展多层次多学科的理论研究，建立一支行业内专、兼职相结合的宏大的理论研究队伍，是物业管理科学发展的重要基石。

4.创新制度设计

创新是发展的灵魂，创新制度设计是物业管理健康发展的必要保障。

在物业管理的外部，引入发达国家物业管理制度，如类似物业管理事务所等中介机构作为第三方客观介入，定期实施外部独立的管理费会计审核或外部审计，进行专业的物业服务质量评估。在物业管理内部，完善物业管理企业内部的管理制度，量化物业管理服务质量的标准，提升物业管理服务的水平和档次。

5.正确引导舆论

人是教育的产物，物业管理作为一个新兴的行业，在其发展过程中对各个参与主体的教育和舆论引导是极为重要和必不可少的。一个事物或现象的出现必然会众说纷纭，但这些舆论并不都是全面的和准确的，这就需要发挥政府、行业协会、企业和媒体舆论导向的主渠道作用和沟通作用，将舆论引导到正确的方面来。

物业管理调查报告12

内容摘要：

住宅小区建设，是一个城市经济发展的重要标志，是政府的形象工程，德政工程，物业管理则是这项形象工程和德政工程的深化和延续，是建设城市、管理城市和经营城市的重要内容之一。重建设、重形象、更应重管理，而城市管理中的物业管理尤为重要。为了更加全面的了解物业管理企业的工作，丰富课外知识，提升自身能力，本人对附近的两个物业管理企业进行了一个详细的调查：

正文：

进入大学一年，我们不只在课堂上学习，也从生活中学习。进入大学以后，我们更直接地面临就业这个我们未来要面对的问题。但是面对几乎所有职位都“有经验者优先”的条件，我们大学生往往无所适从。而如何将我们在学校学到的理论知识与实践结合起来，便成了大学生的重中之重。为了拓展自身的知识面，扩大与社会的接触面，锻炼与提高自身的能力，增加个人在社会竞争中的机会，以便在毕业后能够真正的融入社会，我到了厦门住总物业管理公司进行实习，开始了这个寒假的调研。

在这个寒假，我有幸能够来到厦门市住总物业管理公司进行社会实践活动，对于这个即将陪伴我一个寒假并且知名度这么高的一个公司，我的心情不仅激动，而且还略带一丝紧张。所以在进入公司调研之前就仔细的上网了解下这所公司的概况，为我进入这所公司做好充分的准备。

厦门市住总物业管理公司成立于1994年，系住宅集团旗下的国有一级物业管理企业。公司现拥有一支上千人的专业员工队伍，服务公寓、写字楼、厂房、别墅、公园等各种类型物业300多万平方米，服务人群10万人以上，为目前省内服务规模最大的物业管理企业。

公司本着“团结、谦和、奉献、高效”的企业精神，坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，不断地为厦门城市的建设发展奉献自己的一份力量。成立十几年来，吕岭、金鸡亭、金尚三个小区均荣获福建省和全国优秀示范小区;芙蓉苑获得20xx年度福建省物业管理优秀住宅小区;前埔小区、团结大厦先后获厦门市物业管理优秀小区(大厦);育秀里、莲岳里、屿后里、仙阁里、吕岭、金鸡亭、金尚、前埔北、金山等九个小区先后获得省或市环境卫生管理先进集体和园林绿化考评先进单位及安全文明片区;金山、吕岭管理处荣获湖里区首届“十佳文明物业”称号，金尚、芙蓉苑管理处荣获湖里区首届“十佳文明物业”提名奖;公司还先后获得了福建省房地产品牌企业、厦门市物业管理先进单位、厦门市首届“十佳物业公司”第一名、精神文明建设先进单位、军民共建精神文明先进单位、厦门市治安保卫工作先进集体、厦门市先进职工小家、厦门市建设系统先进党组织、青年文明号等荣誉称号，得到了广大业主及社会各界的普遍好评。

十多年来，公司坚持实施品牌战略，不断改革创新，打造核心竞争力，使企业从标准化、规模化逐步向专业化、差异化、高端化转型，形成了以物业服务为主体产业，以高端物业为重点业务，以项目策划、顾问咨询、前期配套管理、教育培训为核心产品，以商务会所经营、高端家政服务为便利服务产品，以环境服务、修缮服务为辅助服务产品的多元化综合发展格局。在保持规模优势的同时，以标准化模块作业的公共服务与针对项目定制的个性化服务实现了产品品质优势与项目特色差异化优势，得到了广大业主与社会各界的广泛好评，大多数服务项目获评国家、省、市物业管理示范小区(大厦)，公司成为厦门物业行业首个福建省房地产品牌企业，在市民、专家投票选出的“厦门十佳物业公司”名列榜首。公司将持续以细致周到的服务成就温馨和谐的氛围，为树立行业标杆，引领新物业风潮，不断地追求与进取。

刚到公司的时候，我还不能完全放松。但是，面对公司工作人员的热情，我就轻松下来了，我都对这次的调研有了更高的期待。

调研过程中，我体会到了很多辛苦。有些人在读完中学就出社会工作了，或许很多在职青年都羡慕着我们这些在校大学生，我们还能在美好的校园中学习生活，他们却已经在为生活为未来辛苦工作着。我会珍惜现在的一切，为自己的未来努力。再几年就要回报父母回报社会了，我更需要努力上进。

在调研期间，我帮忙接电话、整理文件、搬东西、进行法制宣传等，感受着工作的氛围。在我参加学院的社联会时曾经做过一些类似的工作，但公司的工作更有些难度。工作有的简单有的困难，但在前辈们或者说是叔叔阿姨哥哥姐姐们的帮助下，困难的我都能一一克服过来，并且能够较好的完成自己的任务，对公司起到了一定的帮助，最终顺利的完成了作为大学生的第一次寒假调研，不仅丰富了我的寒假实践活动，与此同时也为我自己在以后的走上就业道路更增加了一分经验，让我更加明白服务的真谛。

在调研期间，适逢“十佳物业保安”评选，我还帮忙出了要贴在物业公告宣传亭的动员稿以及宣传单。看到广大业主满怀热情地加入到“厦门十佳物业保安”的评选活动中，积极投票，对物业公司工作的支持和肯定，我第一次感到一种自自我价值体现的感觉，虽然只是一件小事，但是这一张张选票亦将汇聚成无穷的力量，支持着我们树立典型，彰显先进的典范，更好的服务于业主。

物业公司今年为共建厦门做了许多事。例如携手“地球一小时”活动号召大家参与节能减排大行动，这不仅仅只是一个形式，通过这个活动可以使大家对于节能节电有着更深刻的认识，有助于养成节约用电、节约用水的好习惯;还有开展“学雷锋 献爱心”相关活动，情暖社区。在传播雷锋精神的同时，也促进了小区间每家每户的互动，让每家每户都感受到这是一个温暖的集体;同时还开展了社区植树认养活动，种植绿色希望 美化金色家园。在让人们了解到植树知识的同时，还美化了社区，做到了一举两得;此类的活动不胜枚举，譬如庆祝“五一劳动节”文艺活动，文明社区、温馨家园;端午时节，亲手制香粽，心意达四方;“卡拉OK赛”歌声传真情;防汛演练、消防演练，宣传消防常识等等一系列温暖社区，构建和谐社区的活动让业主充分体会到物业是业主的“守护神”，让他们在社区中生活的更加方便、更加放心、更加开心。

物业工作的范围很广，为了广大业主能更愉快的生活，物业的工作人员都认真负责，不论是份内份外，都尽力做到最好。在实践调研的这个寒假中，我每天都能从物业人员们身上感受到他们的热情与团结。在工作时，他们总是微笑服务，热忱待人，尽自己的职责，尽最大努力为有困难的业主解决难题。在工作之余，他们还耐心地教导、帮助我，让我在公司能真正学到东西，让我对物业管理这一块内容有了更加深层次的认识。物业公司的工作人员们都很认真看待自己的工作，他们都把自己当成了小区中的一份子，努力的为他们的家庭——社区工作着、奉献着。他们永恒的追求是：“五星服务，臻品未来”。我相信，通过他们殷勤周到、极致品质的服务，为业主住户永续美好生活，也为创造更温馨的厦门奠定了基调。

通过活动，我发现以前对于物业管理这一块的认识还不够清晰，以前的我，认为物业管理仅仅只是为了业主的方便而被动服务，机械的做着一些份内的事。但是，经过一个寒假在厦门市住总物业管理公司的实践调研，我真真正正的了解到，物业管理并不只是单纯的服务于居民，同时物业管理的每个成员都会成为居民的好伙伴、好邻居，在热情服务的同时，真诚相待与每位居民，让他们时时刻刻感受到只要在这个小区中，他们就有了可以依靠的地方。让每家每户的居民融为一体，让整个小区成为一个温暖和谐的大家庭。这才是物业管理所追求的最高境界。

物业管理调查报告13

近年来，房地产的大力开发已形成了一个新的经济增长点，大大地改善厂区居民居住条件，因而，住宅小区物业管理的问题也应运而生。物业管理公司相继成立。物业管理事业的发展，在为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境等方面发挥了重要作用。然而，也有些物业公司责任心不强，管理松散，纠纷不断，存在着让广大业主不满意的问题。

一、我市物业管理的现状

为了维护住宅小区消费者的合法权益，必须进一步了解我市物业管理中存在的问题，了解住宅消费者对物业管理的意见和要求，以便反馈给政府有关部门，为政府有关部门制定政策，加强对物业管理公司的指导和监督。为此，根据计划，开展一次住宅生活小区物业管理问题的入户问卷调查，对某某小区的住户进行了调查。

本次调查以问卷和走访约谈的方式进行，历时一个月，对某某区的500户人家进行了调查，调查结果如下：

1、在被调查的500户中，业主自主选择物业管理公司只120户，占24％，由房地产开发公司指定的有380户，占76% 。

2、在500户中，有386户，反映该住宅生活小区曾成立业主委员会，并享有选举权，占77%。有220户，占44％的业主反映享有监督物业管理公司履行物业服务合同的权利。

3、在500户中，有331户反映住宅小区存在擅自改变小区内土地用途；302户反映小区内存在擅自改变房屋及配套设施的用途、结构、外观；毁损设施、设备、危及房屋安全的行为：有253户反映小区存在私搭乱建、乱停放车辆、在房屋共用部份乱堆乱放、随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观、噪声扰民的现象。有123户反映住宅小区屡屡发生小偷小摸现象，随意让陌生人进入。

4.有293户反映房屋及公用设施、设备修缮不及时；占58%

5.有206户反映物业管理制度不健全、管理混乱。

6.500用户对住宅小区物业管理公司在房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目的维护、修缮与整治服务方面进行综合评估，结果是：有112户，占22％的业主对该物业管理公司的服务表示满意，有136户，占27％的业主对该物业管理公司表示比较满意或基本满意，有326户，占65％的业主对其物业管理公司的服务表示不满意。

二、调查中发现的问题：

在调查中，根据业主反映，这些住宅生活小区的物业管理很不规范。主要表现有：

1治安问题严重：小偷小摸现象屡有发生，小贩、废品收购及其他闲杂人员自由出入住宅小区没人过问。

2卫生脏、乱、差：有的生活小区垃圾没有定点投放，垃圾没有及时清理，楼道乱堆放杂物、宠物乱拉大小便，生活污水随意排放。

3绿化地管理不善：有的绿化地没有栽种花草树木、杂草丛生，几乎成为茺芜，有的花草树木没有很好养护，以致退化、枯萎。有的占用绿化地搞建筑。

4改变房屋用途：有的物业管理公司将地下室、藏物间出租，造成噪声扰民，有的占道停放车辆，阻塞交通。

5物业管理制度不健全：有206产业主反映，该小区物业管理混乱，存在私搭乱建、乱停放车辆，房屋共用部份乱堆乱放，随意占用，有的房屋及公用设施、设备修缮不及时。

三．对物业管理发展的分析和建议

我所调查的小区的住房是由居民通过市场交易价格自行购买的，因而居住者是房屋的产权人。于是，出现了一种对等的市场关系：业主以管理费购买物业公司的保安、绿化、清洁等社会服务，物业公司则以提供服务作为交换，从业主的购买中获得生存。同时，也有了相关与物业管理的法律与条文出来，这意味着，物业从社会管理者，转变为社会单位，从前的管理和被管理关系转变成签约关系。物业管理也包括了垃圾清扫清理、卫生整治、小区安全等。业主所缴纳的物业管理费相应的提高，却不只是象征意义。业主对物业管理业不满的地方也可以进行投诉。

随着物业管理的发展，目前全国物业管理企业总数已超过2万家，更多企业仍如雨后春笋般涌现，物业管理也必然进入品牌竞争时代。21世纪将是我国物业管理品牌竞争的时代，是我国物业管理专业化、市场化、社会化、法制化和现代化不断成熟的时代。我建议从如下几个方面加强物业管理工作：

1、多方入手，解决收费难问题。收费难是物管多方面矛盾的反映，也必须多方面入手解决。

2、建立经常有效的沟通机制，形成业主与物管共建小区的工作格局。与住户群体的良好沟通是物管企业的立身之本。大家虽已认识这项工作的重要性，但同住户保持制度化沟通的不多，这有违物管行业的发展趋势，必须引起业内的高度重视。

3、物业必须严格加强管理，多听些业主的反映的意见，及时向上级汇报，解决问题。总之，在整个调查过程中，让我更深入的了解物业，坚信物业管理行业将有一个崭新的未来，希望我国的物业能做的最好！

物业管理调查报告14

一、我国物业管理立法现状

八十年代以来，我国先后颁布了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市异产毗连房屋管理规定》等法律法规。我国的物业管理现状随物业管理方面的法律法规的不断健全和完善而呈现欣欣向荣之势。

二、铜仁市是本次调查的必然选择

铜仁地处中国贵州东南门户，各个区县经济发展速度各不相同。在改革开放的推动下,铜仁已经取得了长足发展，经济实力不断提高。铜仁的社会发展现状在一定程度上，能较准确地反映出铜仁地区物业管理的发展状况。因此，在决定拟制此次社会调查活动并制作了调查所需相关资料后，我选择了铜仁市作为了本次寒假社会调查报告的实践基地。本次社会调查活动问卷调查范围主要以铜仁市物业管理现状为题，采用抽样调查方式进行上门问卷填写.

在各位同学与广大市民的帮助和配合下，经过近20天的努力，我终于完成了本次实践调查任务的主要工作（问卷填写）。在完成问卷工作后，我现对问卷进行总结和归纳，终于得出了铜仁市居民小区物业管理现状的一些简单的信息。

三、居民住宅小区物业管理现状及问题分析

（一）物业管理主体方面的缺陷

1、物业覆盖率低，从业人员比例少，物业企业规模小，但发展较快。目前，铜仁市基本上在每个区县都相继建立起新兴的居民住宅小区，但是，

在铜仁主城区分布较广泛，而各区县发展较慢仅仅在设施完备的新建居民小区才建立起物业管理服务，且为数不多。

2、专业性物业管理企业比例较大，但是仍需要相当部分的专业性企业。物业管理公司大都是专业性的，但实践中也存在很多非专业性企业。

3、小区业主大会的召开或定期召开现状令人担忧，业主缺乏对自己参加业主大会、行使相关权利的合理认识。

4、尚有相当比例的小区没有按照法律规定成立和召开业主委员会，有些公民缺乏权利意识。在召开业主大会后，法律法规规定，必须组成和召开业主委员会。

（二）物业管理合同及其违约责任追究

物业管理合同是业主集体与物业管理公司签定的关于经营特定小区物业管理服务的协议。因此，它是物管公司与业主之间发生法律关系的前提。

在签定了物业管理服务合同之后，涉及的问题就是该合同的履行。

首先，在合同履行方面，从调查来看，铜仁市的居民住宅小区物管合同的履行情况问题相当严重。

其次，对于物业管理服务收费方面，缺乏较统一性。

再次，在小区发生仅仅安全等物业管理合同约定的情况后，物业管理公司有义务及时排除妨碍，消除危险。

最后，对居民小区内公共设施出租的决定权等方面；

(三)、居民对物业管理服务的评价

在本次调查问卷结束后，被调查者提出了一些总结和评价：见下表：

（小区安全、绿化、卫生等管理评价）：

总结评价

很好 好 一般 不好

比例 15.2% 42.4 39.4% 23%

(对所在小区物业管理服务方面的总体评价）：

总结评价 优秀 良好 及格 不及格

(四)对发展和完善居民小区物业管理方面的建议

上述调查分析，发现了普遍存在的重庆市物业管理方面的现实问题，但是必须认识到上述认识的局限性。我试从上述问题出发，提出自己关于发展和完善居民住宅小区物业管理方面的建议。

1、积极促进物业管理市场性。实现对专业性物业管理公司的宏观调控，极力解决目前存在的物业覆盖率低，从业人员比例少，物业企业规模小的问题。放开政府管制之手，大力将市场引进物业管理行业。

2、完善法律程序，实现物业管理定价的法律化。正确解决物业服务收费水平低、收费率低，代收代缴垫支多，个别管理部门乱收费，导致企业亏损严重等问题。合理规制物业管理服务费用的缴纳和比例。避免在实际中乱收费和收费不到位等问题。

3、加强有关物业管理方面的法律法规的法制宣传，提高小区业主法律和权利意识。

4、促进业主委员会和业主大会等业主权力机构的建立和完善，建立起合理的行使权利机构，以及时和迅速追究物业管理公司的法律责任。

5、发展群众性维权组织，加大社会对业主保护力。建立起物业管理协会，以这会中介主体资格出发，以发生应有的作用，促进行业的发展、壮大。

6、促进社会性物业管理行业的中介机构的设立和发展，并由政府进行授权管理自己行业，实现中介机构对本行业的“自我管理、自我服务、自我监督”等权利。

物业管理调查报告15

过去，学校的物业一般由学校的后勤管理部门进行管理，但是，近几年学校的物业管理越来越社会化，学校的管理者认识到，在学校中引入现代化物业管理，可以提高物业管理的服务水平，保障学校教学和科研工作的顺利进行，创造清洁、优美、舒适方便、文明安全的校园环境。

学校作为物业产权人及使用人的代表，负责选择物业服务企业，对物业服务企业进行委托、指导、监督和检查，并协助物业服务企业进行工作。

学校物业管理的范围包括房地产范围内全部教学、科研、生活房屋及其附属设备和公共设施，并对房屋及其设备以及相关的居民环境进行维修养护和管理，承担校园物业的保安、防火、绿化养护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务等。为了加强校园的物业管理，我院选择了点亮物业管理公司为校园提供物业，进行合理的管理，点亮物业公司下设有综合办公室、财务部、工程部、物业管理部及各项目管理处等职能部门，公司现有管理人员具有多年的物业管理服务经验，操作技术人员具备丰富的实际工作经验。

点亮物业管理公司自成立以来，一直致力于科学规范的管理，注重亲情和谐的服务，以“客户为本，优质高效”为管理服务宗旨，在多年的物业管理实践中，点亮物业管理公司汲取先进的管理服务理念和科学的管理模式，逐步建立了完善的质量管理体系，并形成了公司独特的企业文化和品牌优质，更得到了广大客户的大力认同。

点亮物业管理公司质量方针明确，其为：科学规范管理、真诚高效服务。企业精神可佳，其为：服务、协作、诚信、创新。企业目标为：追求卓越，勇创新高，构建和谐。点亮物业管理公司希望自己公司的管理服务为广大客户营造更加优美、整洁、和谐的人居环境。点亮物业管理公司把握客户需求，不断提升企业综合能力，实现客户需求到客户满意的转化，成为最受客户信赖的物业管理服务企业，该公司以诚信立本，以规范为径，拥开放心态，与客户共赢，注重细节，力求完美，在速度的范围内做到最好，最有效，积极响应客户意见，落实行动。

点亮物业管理公司的服务项目是：

（1）业主携带发展商签定的入住通知书，购房合同、身份证、户口本、车辆行驶证等各种证件的原件以及主要家庭成员免冠一寸相片各两张到管理处办理入住手续；

（2）管理处向住户发放《业主手册》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等资料；

（3）业主填好《业主基本情况登记表》，登好《业主公约》和《物业服务合同》；

（4）管理工作人员与业主到现场验收移交住房，抄水、电底数，填写《入伙验房表》，并双方签字，交纳相关费用，管理处发放钥匙；

（5）有意使用固定车位者，选取固定车位，交纳有关管理费用。

作为我院的物业管理服务企业，点亮物业管理公司做到了对学生公寓的管理、教学楼的管理、设备的管理、绿化环境的管理这四个大点，首先是对学生公寓的管理，学生公寓的管理包括学生公寓的安全管理、卫生管理、住宿管理，各种公用设施零星维修工作，学生公寓家具维修、采购及其管理，学生床单、被罩的接收、洗涤和发放等工作。学生是学生公寓的使用人，对学生公寓的管理也包含对使用人的要求。因此我院点亮物业管理公司就对学生公寓进出楼的来访人员验证登记，禁止无证来访者及推销商品者进入公寓，电脑、行李、包、箱、公寓家具等大件物品出入时要核实登记。向学生明确提出安全要求，如不准在公寓内使用电炉子、电加热器等大功率电器；不准在公寓内乱拉、私拉电源线、电话线、电脑网线；不准在公寓内吸烟、点蜡烛、焚烧垃圾和废纸、信件等。这些都是电亮物业管理公司对学生公寓禁止的要求。物业服务企业负责公寓楼外周边的卫生保洁和楼内大厅、走廊、卫生间、洗漱间、楼梯以及公共部分的暖气片、灭火器、门窗等处的卫生保洁。住宿管理方面，严禁在宿舍内养宠物，严禁私自留宿外来人员等。

其次是教学楼的管理，要求教学楼内外的卫生保洁，定期修检电梯设备，妥善保管电梯机房钥匙及电梯门钥匙，任何非操作人员不得私自使用。

第三是设备的管理，每天检查各楼层，注意电线等设备设施是否有损坏，同时记录需维修得电灯、线路，并及时修理，保障电得正常供应。

第四是绿化环境得环境，点亮物业管理公司协助学校做好了绿化美化得总体规划和设计，美化了我学院的校园环境，特别是及时对老化树木进行修枝，保证了学生的安全，枯死树立淘汰后，及时补栽了新树，使校园确保整体协调。

点亮物业管理公司在我院的管理上有其独特的特点：

（1）管理时段性强，学校教学的作息时间很有规律，同时还有寒暑假。因此，物业服务企业根据学校的这种特点安排好自己的各项工作计划。依据学校教学的作息时间，划分不同的时间段，合理地安排设备设施的维修养护、日常清洁及校园的安全保卫工作。

（2）对安全管理的要求很高，学校的青少年集中的场所，青少年学生充满活力，行动敏捷，动作幅度大，在学校物业管理实际操作过程中，点亮物业管理公司考虑到学生的人身安全问题，对设备设施的维修养护很重视。

（3）物业管理具有互动性，由于学生的活拨好动，有些时候会造成学校设备设施的损坏，点亮物业服务企业充分注意到了这个问题。

我院为加强发挥学生的能动性，加强对学生的引导教育工作，使学生自然融入我院的点亮物业管理工作中，并自觉的制止有损于学校物业的行为。为此我院点亮物业管理公司做到了周全的服务。使学院物业十分完美。