房地产开发项目的投资估算

房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、勘察设计和前期工程费、房屋开发费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费。各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费用构成有较大的差异。

（一）土地费用

土地费用是指取得开发项目用地所发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨土地的征收补偿费、出让土地的出让价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。

（二）勘察设计和前期工程费

勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

（三）房屋开发费

房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。

1.建筑安装工程费

2.基础设施建设费

3.公共配套设施建设费

公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的'各种非营种f生的公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。

在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。具体估算方法的选择，应视资料的可获得性和费用支出的情况而定。比较常用的方法有以下几种：

（1）单元估算法

（2）单位指标估算法

（3）工程量近似匡算法

（4）概算指标法

（四）其他工程费

（五）开发期间税费

（六）管理费用

（七）销售费用

（八）财务费用

（九）不可预见费